De uitkomsten van de woningmarktonderzoek en woonbehoefteonderzoek hebben wij vertaald naar een woningmarktprogramma periode 2020 tot 2025. Dit maakt onderdeel uit van de nota Samen Slim Sleutelen aan de Stad 2.0. Een samenvatting van deze nota vindt u onder aan deze pagina. Het woningmarktprogramma bestaat uit een realistische lijst met kansrijke ontwikkellocaties die bijdragen aan de kwalitatieve opgave op onze woningmarkt.

Doorstroming op de woningmarkt

Hierbij wel de kanttekening dat wij nooit de aantallen kunnen realiseren die gelet op de demografisch opbouw van onze gemeente feitelijk nodig zouden zijn. Door deze kwalitatieve toevoeging ontstaat er bovendien doorstroming op de woningmarkt. Op deze manier kunnen andere doelgroepen hun woonwensen beter realiseren. Maar ook voor die groepen geldt dat onze toekomstige woningmarkt voor het grootste gedeelte al bestaat en dat we maar in zeer beperkte mate kunnen transformeren. Door de ontwikkelingen op de woningmarkt jaarlijks te monitoren kunnen we beoordelen of bijstelling of temporisering van het woningmarktprogramma aan de orde is.

Realisering van het programma is van veel factoren afhankelijk

Voorop wordt gesteld dat de gemeente Landgraaf zelf geen woningen bouwt. Wij faciliteren woningcorporaties en projectontwikkelaars om de gewenste toevoegingen te kunnen realiseren. In welke mate en met welk tempo ons programma kan worden gerealiseerd hangt af van diverse factoren. Die factoren kunnen wij maar deels beïnvloeden.

Risico’s

Zo is de realisatie van woningbouwplannen sterk afhankelijk van de beschikbaarheid van geschikte panden of bouwkavels. Ook de stijging van de bouwkosten voor nieuwbouwwoningen is van invloed om plannen rendabel te kunnen ontwikkelen. Daarnaast zijn ook de economische vooruitzichten van belang; als het economisch goed gaat is er veel vraag naar koopwoningen. In tijden van crisis is er meer vraag naar huurwoningen.

We zijn voorbereid

Het ontwikkelen van plannen hoeft daar niet onder te leiden; realisering zal echter in het gedrang kunnen komen en daarvoor zal wellicht moeten worden gewacht op gunstigere tijden. Het is dan wel belangrijk, dat we voor die betere tijden plannen klaar hebben liggen die uitvoeringsgereed zijn.

Invloed van strenge milieuregels

Verder hebben we bij de ontwikkeling van nieuwe woningbouwplannen te maken met de strengere milieuregels en de stikstof en PFAS-problematiek; deze zijn direct van invloed op de bouwsector en kunnen nieuwbouwpannen beïnvloeden en/of vertragen.Vanuit juridisch oogpunt geldt dat er voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen veelal planologische procedures nodig. Dergelijke nieuwbouwplannen moeten goed onderbouwd worden en moeten voorzien in een behoefte.

Burgerparticipatie

De gemeente streeft er naar onze inwoners te betrekken bij de realisatie van de verschillende woningbouwplannen. Per geval zal worden beoordeeld op welke wijze burgers kunnen participeren. Daarbij maken wij gebruik van het onlangs door de raad vastgestelde kader.

Samenvatting: Nota Samen Slim Sleutelen aan de Stad 2.0

Op basis van het woningmarktonderzoek en woonbehoefte-onderzoek is in de nota vastgesteld dat Landgraaf nog steeds een aantrekkelijke woongemeente is. Landgraaf onderscheidt zich in veel opzichten positief ten opzichte van omliggende (stedelijke) gemeenten. Dat resulteert in:

  • een relatief laag leegstandspercentage,
  • een hoge waardering voor woning en woonomgeving
  • een relatief hoge gemiddelde WOZ-waarde per m2
  • een relatief hoge ranking voor wat betreft de prestaties op de koopwoningmarkt.

Wij zien het als de belangrijkste opgave voor Landgraaf om onze positie als aantrekkelijke woongemeente te behouden en waar mogelijk, te versterken. De vraag naar een koop- of een huurwoning staat op dit moment niet onder druk. Dit betekent niet dat het voor sommige doelgroepen anders is of anders wordt ervaren. Dat blijkt ook uit het vorig jaar verrichtte woonbehoefte-onderzoek.

Op basis van de prognoses is er daarnaast sprake van een negatieve kwantitatieve opgave: door een daling van het aantal huishoudens ontstaat er op termijn een overschot aan woningen. Om dit verwachte overschot terug te dringen moeten er in Landgraaf in de periode tot 2030 circa 450 woningen worden onttrokken aan de voorraad. Het betreft voor een deel ook particuliere woningen aan de onderkant van de markt. Het toevoegen van nieuwe
woningen kan leiden tot (meer) leegstand en een grotere onttrekkingsopgave op termijn.

Ondanks dat er nu in de gemeente voldoende woningen aanwezig zijn sluiten deze vaak niet aan bij de wensen van woningzoekenden. Vandaar dat de Gemeente Landgraaf toch nieuwe kwalitatief goede woningen willen toevoegen. Met name met de bouw van levensloopbestendige huur- en koopwoningen wordt voorzien in een behoefte. Hierdoor kunnen senioren hun eengezinswoning vrijmaken voor jonge gezinnen en starters en kunnen zij doorstromen naar een geschikte nieuwe woning.

De gemeente kan echter geen grote aantallen woningen toevoegen. Door de ontwikkelingen op de woningmarkt periodiek te monitoren wil de gemeente woningen toevoegen waar op dat moment behoefte aan is. Hierbij wil de gemeente woningbouwplannen ,die aansluiten op de toekomstige behoefte, faciliteren.

Daarnaast zorgt de gemeente voor voldoende aanbod van zorgwoningen, bij voorkeur door transformatie van bestaand (leegstaand) vastgoed. Om de onderhoudstoestand van het woningbestand te verbeteren wordt ingezet op het stimuleren en waar mogelijk ontzorgen van particuliere woningeigenaren om te investeren in het toekomstbestendig maken (in brede zin) van hun eigen woning. Ook onderzoekt de gemeente de mogelijkheden voor de realisatie van zowel vernieuwende als tijdelijke woonconcepten. Denk bijvoorbeeld aan de realisatie van ‘mantelzorgwoningen’ of van ‘tiny houses’.

(Wilt u de hele beleidsnotitie zien? Neem dan contact op met het secretariaat van de afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling en Grondzaken via telefoonnummer 14045)